В первом номере (2011 г.) я рассказывала о проблемах, возникающих при дарении и наследовании недвижимости. А сегодня хотелось бы в комплексе осветить проблемы, возникающие при выборе участка или загородного дома, и подробней остановиться на таких вопросах, как
Что делать, если собственник – ребёнок?
Какие дополнительные справки необходимы, если собственник – один из супругов?

В нашей жизни часто встречается ситуация, когда собственником или сособственником недвижимости является несовершеннолетний. Многие из вас считают, что это серьёзная проблема, что не стоит связываться с такой сделкой. Не всё так сложно, как кажется. Давайте разберёмся. Здесь важно получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.

Несовершеннолетние граждане — это дети, не достигшие 18 лет. Малолетних детей (до 14 лет) на сделке представляют их законные представители — родители, усыновители или опекуны, расписываются за них. Дети 14–18 лет на сделках с недвижимостью присутствуют лично, действуют с письменного согласия своих законных представителей, такие дети обязаны иметь паспорт гражданина РФ и свидетельство о рождении. Органы опеки и попечительства призваны контролировать законность совершаемой сделки, поэтому только с их разрешения можно продать недвижимость ребёнка.

В чём смысл законности, соблюдения прав ребёнка? В том, что если продаётся дом или квартира несовершеннолетнего, то на него должно одновременно оформляться иное жильё, не хуже прежнего. Так, законные представители ребёнка обращаются с заявлением о разрешении на продажу объекта в органы опеки по месту жительства ребёнка (если несовершеннолетний достиг 14 лет, то и он тоже пишет такое заявление), к заявлению прикладывают документы на продаваемое и приобретаемое жильё. Специалисты опеки рассматривают такое заявление, если соблюдены все правила, выдают разрешение. Нередко встречается, когда семья выезжает за пределы своего населённого пункта, в этом случае органу опеки необходимо предоставить доказательства, что в другом городе ребёнок не будет ущемлён в своих правах собственника. Именно распоряжение органов опеки и попечительства, разрешающее продать недвижимость следует требовать покупателям от продавцов недвижимости.

Другая ситуация: собственник недвижимости — один из супругов, недвижимость приобретена в период брака. Здесь надо оценить: является эта собственность личной или совместной. Здесь мы руководствуемся Семейным кодексом РФ. К личной собственности одного из супругов относится та недвижимость, которая была ему подарена, получена по наследству или передана в собственность бесплатно по иным основаниям. В этом случае дополнительные документы на сделку не требуются. Если дом был приобретён в период брака в результате купли-продажи, построен на совместные деньги, принадлежит по договору мены или на основании иных возмездных сделок, то для продажи такого объекта второй супруг должен дать согласие. Согласие супруга на продажу недвижимости имеет обязательную письменную форму и подлежит нотариальному удостоверению. Часто супруги думают, что достаточно привести с собой на сделку в органы госрегистрации супруга, он там скажет, что не возражает продавать дом. Однако это неправильно, второй супруг обязан сходить к любому нотариусу, имея при себе паспорт гражданина РФ и свидетельство о регистрации брака, и оформить такое согласие.
После того, как вопрос с документами понятен, встаёт другая проблема: как оценить земельный участок или дом. Какие факторы влияют на это? Можно обратиться к специалистам в этой области — риэлторским компаниям, которые специализируются на недвижимости такого рода. Профессиональный риэлтор проконсультирует, укажет на достоинства и недостатки объекта, поможет сориентироваться на рынке, ведь всем известно, что продавец хочет продать подороже, а покупатель купить подешевле. В принципе, обладая свободным временем можно самостоятельно изучить спрос и предложения.

Первым делом следует обратить внимание на расположение участка, его отдалённость от центра города (чем ближе — тем дороже). Но есть немало мест за городом, где участки пользуются хорошим спросом. Далее, рельеф, наличие коммуникаций или возможность их подведения. Обязательно хорошо изучите местность вокруг вашего будущего дома. Оптимально — перед покупкой осмотреть коттедж и окружающую территорию как минимум два раза, в разное время суток.

Когда покупатель обращается в авторитетную риэлтор-скую компанию, то его предупреждают о нежелательном «соседстве», но нередко бывает, что люди приобретают дом с проходящими чуть ли не на участке линиями ЛЭП, расположенными неподалёку мусорными свалками и т.п.
С местностью определились, пора определяться с домом, он тоже стоит денег. Здесь важны материал и год постройки дома, количество комнат, этажей, планировка. Техническое исполнение дома. Очень часто люди приобретают дом за 2 млн, 3 млн, а то и за 5 млн рублей и не удосуживаются про-верить его техническую «начинку». Они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками и — можно брать. При этом фундамент дома, его перекрытия не проверяются вовсе.

Сегодня встречаются дома с довольно низким качеством строительства. Более того, существенная часть всеми любимых кирпичных коттеджей построена с недопустимыми нарушениями. Они приходят в негодность за 5–10 лет. Стоимость проверки технического состояния дома составляет от 1 500 до 6 000 рублей. Как правило, она не входит в пакет услуг, предоставляемых риэлторским агентством, но профессиональный брокер обязательно порекомендует клиенту обратиться за данной услугой.

Выбран дом или участок, проверены документы, необходимо приступить к переговорам продавцу и покупателю. Здесь могу дать один совет: старайтесь допускать как можно меньше устных договорённостей при вхождении в сделку. Договорённости, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. За последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли жить «по понятиям» и даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах. Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроках окончательных выплат. Мой совет: максимально подробно прописывать все нюансы. Точно так же этот вопрос встаёт при покупке дома или участка с ещё не подведёнными коммуникациями. Сегодня люди более настороженно относятся к обещаниям что-то подключить или подвести завтра и стараются, чтобы все гарантии были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций.

Ну вот, вы договорились, встаёт вопрос совершения сделки (как оформлять сделку купли-продажи я освещала на страницах прошлых выпусков журнала). Можно весь путь пройти самостоятельно, но довольно часто клиент при покупке недвижимости пытается привлечь к процессу своего знакомого юриста, забывая о том, что каждый юрист имеет узкую спецификацию. Всё это приводит к тому, что покупка дома растягивается во времени, а нередко и вообще срывается. Непрофильные специалисты запрашивают документы, которые не являются обязательными для безопасного заключения сделки или вообще не имеют к ней никакого отношения. Например, просят заключение о возможном обременении на участок, запрашивают предысторию участка, собирают дополнительные экспертные мнения и т.п.

Дело в том, что задача привлечённого юриста отличается от задачи юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Первому надо продемонстрировать, что он работает, показать список проработанных документов, а второму — просто безопасно провести сделку. Очень важно, что люди стали задумываться о юридической чистоте сделки, тем не менее, риэлторская компания делает первичную проверку документов. Если покупатель настаивает на более глубинном анализе документации, то он должен понимать, что ему нужен не просто юрист, а юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Если вы решили, что вам нужен такой юрист, обращайтесь в агентство недвижимости «Сделка», и вы сможете сэкономить время, деньги и получить достойный результат при покупке или продаже вашей недвижимости.

Мы по-прежнему рады ответить на все ваши вопросы, проконсультировать в офисе нашей компании, расположенном в самом центре города Хабаровска по ул. Серышева, 22 оф. 501. Звоните по телефонам: 8 (4212) 47-34-01 или задавайте свои вопросы на сайте агентства www.sdelkara.ru.

Директор агентства недвижимости «Сделка» Филитович Ольга