В какой момент можно выгодно продавать квартиру?

г. Хабаровск, ул. Серышева, д. 22, оф. 501, (4212) 93-06-42

В каждой развивающейся компании принято в уходящий год подвести итоги работы. Что произошло с ценами на жилье в Хабаровске в 2014, какова настоящая ситуация на рынке недвижимости, ну и чего ожидать в будущем году от стоимости жилья за квадрат, все эти вопросы постараюсь раскрыть в данной работе.

Сразу можно отметить, что год 2014 оказался очень интересным. То бурные всплески на дорогую и элитную недвижимость в апреле, а когда наступил май, то создавалось впечатление, что все ушли на фронт. В целом, весь год до сентября месяца цены на жилую недвижимость постоянно снижались, и мы в предыдущих отчетах указывали помесячные изменения. По сравнению с прошлым годом цены на квартиры в целом казалось, находились в замороженном состоянии, но как общий порок альтернативных предложений повышался до максимальных размеров, то стоимость квадрата автоматом снижалась на целый пункт, и проходил естественный процесс по адаптации покупательской способности к предлагаемым вариантам находящиеся на экспозиции. В целом состояние рынка имело снижающий тренд, и эксперты рынка недвижимости прогнозировали этот момент и так же сообщали, что осенью произойдет перелом наклонной в стадию роста. Напомним, что в начале 2014 года в центре Хабаровска квадрат в однокомнатной квартире новой планировке в панельном доме обходился в 114.4тыс рубл., то к концу лета ценник постепенно скатился на отметку 94, т.е. на 16% подешевело жилье.

Как указывают эксперты аналитического центра Агентства Недвижимости «Сделка» такой провал цен коснулся только центральной части города, т.к. в Северном или Южном микрорайонах ситуация имела более сглаженный вид. К примеру, в районе 1го кольца Южного микрорайона в начале года однокомнатную брежневку можно было купить без права на торг за 2мил. рубл, а уже в октябре появилась целая витрина квартир за 1,85мил. Причем если покупатель видит, что одна и та же квартира предлагается многими агентствами, то он смело может рассчитывать на торг в 3-6%. На фоне этого уровня цен получатся, что снижение в 7 % не велико, но если встать на сторону продавцов квартир, то можно подсчитать упущенную выгоду.

Двухкомнатные квартиры находятся в наивысшем спросе у Хабаровских покупателей и это не голословные выводы. По данным Росреестра Хабаровского края за 2013г двухкомнатных квартир было продано 46% от общего количества. И мы видим, что в центре города, спрос на вторичное жилье остается в прежнем состоянии, количество выставленных квартир практически не изменилось. Эксперты Агентства «Сделка» отмечают, что за последние 3 квартала цена на витрине предложений законным образом сползла на 6% в хрущевках и брежневках, а в новой планировке на 7 %. В конец ноября средняя стоимость квадрата в новой планировке в панельке составила 79 тыс. рубл. а в кирпиче на 5% больше. На 15 декабря квартиру новой планировки в Северном микрорайоне можно купить за 3 250 тыс., сталинки за 2 250, а самые востребованные оказываются хрущевки и за нее нужно отдать как минимум 2 550тыс. рубл. Рассматривая ситуацию в целом по всему Хабаровску, то можно отметить, что количество предлагаемых на продажу двухкомнатных квартир за последний квартал снизилось почти в 2 раза. Конечно, если следовать логическим последствиям, то можно полагать, что в Хабаровске ожидается очередное повышение стоимости квадрата и как отмечают риэлторы Хабаровска, что с начала ноября уже произошел маленький скачок. На самом деле стоимость квадрата действительно приподнялась в среднем на 2%, и это не вызвано каким то ажиотажным спросом, и скорее всего эта тенденция сохранится не на продолжительный период, максимум до конца года. Дело все в том, что в настоящее время пришли люди с сохраненной наличностью и что бы не обесценивать сбережения вышли на рынок. Проведя анализ всех совершенных сделок купли-продажи с августа по декабрь, мы определили, что доля совершенных сделок за наличные приблизилась к 40% от общего числа, в то время как в 2013г количество оформленных договоров ипотеки было около 95%.

Полная стоимость квартиры / стоимость квадратного метра в тыс.рубл.
 Таблица составлена 17 ноября 2014.

Квартиры в Хабаровске

1 комн.кв.

2 комн.кв.

3 комн.кв.

Хрущевка

Новая

Новая

Сталинка

Хрущевка

Новая

Южное направление

1800/56,5

2200/64,7

2950/56,8

2250/53,5

2900/50

3350/49,2

Северное направление

2000/62,5

2250/66,1

3250/62,5

2250/54

3350/56,7

3700/54,4

Хабаровск 2

1750/54,5

2100/61,7

2900/55,7

2200/51,1

2550/43,9

3900/57,3

Ближе к центру

2450/76,5

3000/88,2

3400/65,3

3000/57,6

3400/58,6

3700/54,7

Горький

1950/61

2100/61,7

3100/59,6

2400/46,1

3100/53,4

3850/56,6

Центр

2500/78

3100/92

4100/78,8

3000/66,6

3700/64,4

4700/68,1

Пригород

1400/43,7

1500/44,1

1800/34,6

1700/34

2050/35,4

2300/33,8

Если смотреть на квартиры площадью более 60 кв., то тут ситуация в принципе аналогичная. Если в начале года в районе Трехгорной трешку можно было купить минимум за 3 900тыс.рубл, то в ноябре месяце цены приблизились к отметке 3 700. Если сравнивать с районами ближе к центру, где изменение составило 8, а в некоторый микрорайонах и 10%, то Северный остался самым востребованным районом. Обращая внимание на данную ситуацию, понимаешь причину, столь повышенного интереса к вторичке этого района. Отсутствие новостроек в данном направлении не дают идентичному спаду. Южное направление является конкретным подтверждением нашего вывода. Как отмечают риэлторы Агентства Недвижимости «Сделка», еще в конце января самая минимальная трехкомнатная квартира в панельке новой планировки экспонировались за 3 680тыс. рубл. В начале мая уже минимум составлял 3 550, а в сентябре уже можно было потратить 3 300 тыс. Микрорайон «Строитель», который находится ровно по середине между центром и Южным полностью изменил спрос на южный микрорайон. Хотелось бы отметить, что в ново испеченном микрорайоне процент снижения цены не превысил и 6%, количество выставленных квартир на продажу в первую неделю декабря почти в 3 раза меньше, чем предлагаются в Южном микрорайоне. Разница цен между самым дорогим районом, это центр Хабаровска и самым дешевым это Красная Речка составляет почти 30%, что в переводе на рубли в 1.4 мил.

Во всех средствах массовой информации трубится, что по всей стране идет кризис, политические разногласия с Украиной, тут еще и курс доллара фиксирует рекорды, и люди думают, стоит ли сейчас продавать квартиры или нет. Безусловно, в нестабильной экономической ситуации недвижимость является одним из наиболее надежных активов и как отмечают авторитетные инвесторы, то одним из успешных действий, это купить квартиру и сдавать ее, нежели относить деньги в банк под смешные проценты. С другой стороны, когда речь идет о продаже квартиры, то тут нужно смотреть для чего появилась эта необходимость, на истинную потребность. Естественно, в кризисные времена продавцы квартир вынуждены снижать стоимость, и что бы не остаться у разбитого корыта, то не стоит совершать сделки купли продажи без жизненной необходимости. Другими словами, если гражданин решил продать квартиру и разместить все вырученные финансы в банковские депозиты, то с учетом рекордных колебаний доллара можно потерять определенную часть. Выждав когда утихнет ситуация с злосчастным долларом, то цены на недвижимость уже определенно изменятся в сторону роста и купить уже аналогичные квадраты не будет возможным. Мне часто задают вопрос: «Как влияют скачки доллара на стоимость недвижимости в Хабаровске?» и мой ответ прост. На прямую скачки курса доллара никак не влияют. Ведь расчет за купленную квартиру происходит в рублях. Если вспомнить 2005 год, когда каждое утро мы вставали с кровати, первым делом узнавали на сколько наша квартира стала дороже или дешевле, потому что за них рассчитывались в долларах.

Ну и в заключение хотелось бы отметить, что обращая внимание на ситуацию, которая складывается в других городах, можно отметить, что в каждом крупном городе своя тенденция. В Москве и Питере прирост на 1-4% за последний квартал текущего года, в крупных городах Сибири идет заметное снижение стоимости кв.м. , но ситуация в Хабаровске складывается гораздо критичней. Причин этому много, и как основные, это высокие ставки по ипотекам. В России всегда была самая высокая ставка, а с осени главные банки повысили процентную ставку. Снижению стоимости способствует и существенный отток местного населения в центр или юг страны. По данным Хабаровскстата количество граждан, официально покинувших территорию Хабаровского края за шесть месяцев 2014 года, составило 24 539 человек. Только представьте, это не только трудоспособное население переехало с нашего края, но и какой огромный капитал покинул наш регион. Ведь граждане, продав свои квартиры и имущество, увезли с собой только по грубым расчетам не менее 13 тыс. миллиардов рублей. Да ну и что нас ждет в будущем 2015 году? Если геополитическая обстановка не изменится, то ситуация на рынке Хабаровска останется в прежнем тренде. Ведь если посмотреть на последние кризисные годы 2008-2009, то в Хабаровске еще сохранен запас прочности и это как минимум 15%. И в этом есть огромный плюс для покупателя. Пришло Ваше время!

Данными охотно поделился, Филитович Дмитрий
руководитель аналитического центра, Агентства Недвижимости «Сделка» т.8-924-103-10-90, 
www.sdelkara.ru – задай вопрос на нашем сайте!