У каждого из нас есть нечто дорогое, с чем мы обращаемся очень бережно и очень трепетно. Мы поговорим не о нашей жизни или здоровье, мы поговорим о нашей недвижимости. Я буду права, если заявлю о том, что, порой наша судьба имеет крутой поворот, если мы теряем или приобретаем недвижимость. Зачастую в наше агентство обращаются люди, которые очень легкомысленно отнеслись к своему жилищному вопросу, которые попали в сложные, а иногда уже неразрешимые ситуации. Почему это происходит? Наверное, потому, что, на первый взгляд, сделки с недвижимостью кажутся простым действием, простым подписанием тех или иных договоров и документов, и многие из нас не отдают себе отчёт в том, что они подписывают, пренебрегая специальной юридической проверкой многих обстоятельств.
Во всём, что касается недвижимости, участие юриста необходимо, это однозначно. Решив приобрести загородный дом или земельный участок, вы, конечно, самостоятельно можете оценить, подойдёт он вам или нет, материал постройки, качество фундамента, планировка, количество комнат, ландшафт, наличие или отсутствие коммуникаций. А вот проанализировать, насколько готов к сделке пакет документов, понять, какую бумагу вы подписываете, и чем рискуете - это вопросы, на которые без специалистов ответить сложно. На страницах журнала я отвечала на многие ваши вопросы, какие необходимы документы для оформления прав собственности или сделки купли- продажи, очень часто клиенту хватает просто консультации по телефону (когда речь идёт об оформлении прав) но если говорить о сделках… Давайте поговорим о том, какие вообще возможны сделки с объектами недвижимости: покупка- продажа, мена, наследство, дарение, аренда, первичное оформление прав, рента. Многие из вас, наверняка, все - специалисты в той или иной области нашей жизни: врачи, учителя, строители и, каждый из вас ежедневно сталкивается с вопросами в своей сфере деятельности, совершенствуется, оттачивает своё мастерство, следит за изменениями тех или иных методов, законодательства, но в силу своего образа жизни, вам никогда не приходилось сталкиваться с различными справками, документами, постановлениями, нормативно правовыми актами, кодексами в сфере недвижимости. Представьте себе, вы видите тот или иной документ первый раз в жизни. Насколько вы можете разобраться: всё ли там написано, как надо, не подделка ли это?
У самых обычных справок есть свой «срок годности». Вам принесут настоящую справку, но она может оказаться просроченной и потому недействительной. В учреждении, где регистрируются сделки с недвижимостью, такой документ не примут.
К тому же законодательство стремительно меняется . Многие государственные структуры и органы, связанные с рынком недвижимости меняют свои названия и назначения. Не занимаясь ежедневно оформлением сделок с недвижимостью, профессионально, отследить, как должны выглядеть «правильные» документы невозможно. Даже юристы, которые не специализируются на недвижимости, не в состоянии поспевать за всеми этими переменами.
Собираясь без поддержки юриста, или специалиста- риелтора совершить сделку купли-продажи, проверьте себя, сможете ли вы правильно оценить: какие необходимо собрать документы для сделки; кто собственник; какие права есть у собственника недвижимости; какие права есть у прописанных в этом доме лиц, в какой момент им следует выписаться; кто, в какой момент, и какие документы предоставляет; насколько справки и документы действительны на настоящий момент; в какой момент вы получаете или отдаёте деньги, и каким образом всё это организовывается; в какой момент вы становитесь полноправным собственником.
В одной из своих статей я описывала алгоритм совершения сделки, разницу совершения сделок в один или два этапа. Помните, что переход права собственности происходит не в момент заключения договора купли-продажи, а после его государственной регистрации и внесения в реестр, а это происходит, как минимум, через десять рабочих дней после подачи документов в регистрирующий орган. Многие из вас стремятся сделать всё по- быстрее, передали деньги за объект, подписали договор, руки пожали и разошлись, а бывает и разъехались по разным городам. В регистрации же права собственности вам могут отказать по разным причинам, и далеко не всегда из-за злого умысла продавца. Просто продавцу участка могут выдать в каком- нибудь учреждении, например, документы не того образца. Везде работают люди, и они могут ошибаться. Если недоразумение произошло до передачи денег, то его можно исправить. Гораздо сложнее это будет сделать потом, когда продавец уехал в другой город, или потратил ваши деньги. Вот тогда люди и бегут к юристу с вопросом «Что делать?» Им теперь гарантированы годы судебных тяжб и непрекращающаяся головная боль.
Что касается юридической чистоты сделки- специалисты могут проверить те документы, которые предоставляет продавец: насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам; зарегистрированы ли они, на кого, в каком, году; действительны или недействительны; зарегистрирована ли перепланировка, внесены ли эти изменения в государственный реестр; есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах; какие и у кого права есть; возможно ли строительство нового дома на том или ином участке; возникнет ли необходимость в изменении категории земли; возможно ли переоформить после покупки дома землю в собственность, сколько соток, если она была оформлена в аренду. Гарантии возмещения денежных средств, при признании сделки недействительной может дать только страховая компания (если вы застрахуете эту сделку).
Юрист обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из дома. В договоре с продавцом обязательно будут отражены и такие моменты: когда дом освобождается и вопрос, в какой момент и каким образом передаются деньги. Конечно, можно самостоятельно договориться обо всём этом где-нибудь на кухне с продавцом (покупателем). Но при нарушении ваших интересов эти договорённости, не зафиксированные на бумаге, вы не сможете предъявить в суде. Ваши намерения должны быть обязательно отражены в документах, составленных юристами.
Очень часто встаёт вопрос оформления аренды или найма дома или земельного участка, какие проблемы он таит? Мы привыкли решать устно, за чашкой чая и этот вопрос. А здесь ведь рискуют обе стороны. Многие даже не представляют, какие здесь вообще могут возникнуть проблемы и каков механизм их разрешения. Где гарантия, что ваш арендатор, не пересдаст ваш дом другим людям? Не устроит пожар? Если нет договора, в котором прописаны существенные его условия, то одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая - остаться без имущества. Проект договора должен разрабатываться юристом, в нём должны быть учтены все возможные моменты, которые могут иметь место. Если вы сдаёте дом с дорогой мебелью и бытовой техникой, то, что вы получите в итоге? Кто отвечает за капитальный (текущий) ремонт? Если вы намерены сдавать свои квадратные метры и не хотите с ними расстаться, то вовремя обращайтесь к специалистам.
Оформление прав собственности на земельный участок , реконструированный или вновь построенный дом, чем может помочь юрист?
Какие справки нужны для этого? Кто может участвовать в этом процессе, а кто не может? Как «правильно» оформить документы, чтобы ваши дети потом по суду не делили имущество? Иногда люди просто не понимают, для чего им вовремя нужно оформление всех документов. В доме может проживать несколько поколений, и у всех разные представления о судьбе этой недвижимости, часто домочадцы не могут прийти к общему мнению. Юристы помогут избавиться от сомнений и посоветуют, как лучше всё оформить. Подобного рода консультации в нашем агентстве стоит совсем недорого.
Дарение земельного участка или дома, наследство, рента – это ведь тоже сделки с недвижимостью? И здесь участие юриста необходимо. Он поможет вам сделать осознанный выбор и разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении этих договоров, посоветует, как сделать, чтобы дом с землёй достались определённому члену семьи. Специалист подскажет, как правильно оформить эти сделки и поможет сэкономить ваши деньги и получить налоговые вычеты.
В заключение, хочется ещё раз сказать: каждым делом должен заниматься специалист. Лавина документов при сделках с недвижимостью, масса нюансов, каждый из которых, вовремя не обнаруженный специалистом, может сломать судьбу человека, семьи. Думайте сами, насколько вы готовы принимать это ответственное решение за себя и за свою семью и чем вы рискуете.
И, в заключении, хотелось бы обратить ваше внимание, что большой штат квалифицированных специалистов в области недвижимости ждут вас в нашем офисе (г. Хабаровск, ул. Красина, д. 5, тел 8 (4212) 211-006, 47-34-01, www.sdelkara.ru). Большой выбор квартир, домов, земельных участков, широкий спектр юридических услуг. Мы поможем вам сориентироваться на рынке недвижимости и подобрать самый лучший для вас вариант. Проверим документы, проконсультируем, оформим сделку в строгом соответствии с законом.
Ждём вас и ваших звонков. С уважением к вам,
директор ООО «Риелторское агентство «Сделка» Филитович Ольга.