Итак, вы решили взять ипотеку. С чего начать? Для начала нужно определить, сколько вам нужно денег – то есть, на какую квартиру и в каком районе вы рассчитываете, – а потом сравнить желаемую сумму с тем, что вам готов предложить банк.
Первое, о чем спрашивает кредитный инспектор, когда мы приходим на консультацию: «На какую сумму вы рассчитываете?» И здесь многие люди теряются.С одной стороны, они боятся «продешевить» – то есть, попросить меньшую сумму, чем банк может одобрить, а с другой – назвать слишком большую цифру.
Чтобы не мучится сомнениями, полезно заранее посмотреть на свой семейный бюджет и решить, какую сумму, за вычетом необходимых расходов, вы сможете раз в месяц безболезненно отдавать за кредит.
С этой информацией уже можно отправляться в банк для более предметного разговора с кредитным инспектором. Но какой банк выбрать?
- Определяемся с банком.
В нашем городе множество банков – как федерального, так и регионального значения, и у каждого из них свои программы кредитования. Но если сравнить проценты по кредиту, можно заметить, что в среднем разница очень небольшая. В таком случае, как выбрать из этого многообразия программ ту, что подходит именно вам?
Прежде всего, нужно понимать, что процентная ставка – не единственный фактор, определяющийразмер платежа по кредиту. Подбирая ипотечную программу, кредитный инспекторучитывает, сколько у потенциального заемщика собственных средств для покупки недвижимости, каково их соотношение с заемными, получает ли заемщик белую зарплату или «зарплату в конверте». Срок займа, наличие иждивенцев и дополнительной недвижимости – все это также влияет на ставку ипотечного кредита.
В течение года в банках постоянно проходят различные акции, которые позволяют взять кредит на более выгодных условиях. К примеру, почти в каждом банке есть зарплатный проект, участники которого пользуются определенными льготами по ипотеке. В период рекламной акции эти льготы могут распространяться на определенную категорию заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами (молодые семьи, работающие пенсионеры и так далее).
Однако, для того, чтобы получить кредит на льготных условиях, нужно знать, какие акции, в какой срок и на каких условиях проходят в разных банках – иными словами, «держать руку на пульсе» рынка ипотечных услуг. Задача не из легких, особенно для непрофессионала в сфере недвижимости.
Поэтому лучше все-таки доверить выбор банка и ипотечной программы специалисту. Правильно подобранная программа кредитования, исходя из нашей статистики, позволяет заемщику в дальнейшем сэкономить от 300 до 400 т. р. В то время, как услуги профессионального брокера обходятся в среднем в 30-40 т. На мой взгляд, вполне разумные деньги, учитывая, что обращение к специалисту позволит сэкономить не только средства, но также время и силы, которые в ином случае вам придется потратить на самостоятельное изучение и анализ рынка ипотечных услуг. - Собираем документы
Итак, вы – самостоятельно или с помощью специалиста – подобрали оптимальную ипотечную программу. Следующий этап – сбор документов. Многих людей он почему-то пугает, хотя на самом деле ничего сложного в нем нет. Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита, очень небольшой. Он включает в себя: паспорт, диплом об окончании учебного заведения, копию трудовой книжки, заверенную работодателем, справку по месту работы, справку, подтверждающая размер заработной платы, справку по форме банка для подтверждения размера дополнительного дохода (если он имеется), свидетельство о заключении брака (если есть супруг) и свидетельство о рождении детей (при их наличии). При этом существуют программы, в которых для получения кредита достаточно предоставить два документа – паспорт и, например, водительское удостоверение или СНИЛС.
Как видите, собрать необходимый пакет документов, предоставить его банку и получить согласие на кредит не так уж сложно.
Однако, бывают случаи – и в нашей практике они не редки, когда клиент, помимо основного источника дохода и накоплений, имеет какую-то недвижимость, которую он собирается продать для оплаты кредита и, к примеру, материнский капитал. В такой ситуации, конечно, требуется комплексная консультация.
Бывает и так, что уже в процессе заполнения документов, клиент понимает, что хочет увеличить сумму кредита, чтобы приобрести более дорогое жилье. В этом случае возможно привлечение созаемщиков. Требования к созаемщикам и поручителям в разных банках могут отличаться. Где-то требуется, чтобы созаемщиком выступал обязательно муж или жена, а где-то возможно привлечение нечленов семьи. Также необходимым критерием может стать доход созаемщика и его возраст. Некоторые банки выдвигают условие, что на момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 60-ти лет, в других банках он может быть увеличен до 65-ти. Соответственно, следует внимательно рассчитывать сроки кредита. - Подаем заявку
Теперь, имея на руках пакет необходимых документов, можно перейти к следующему шагу – подаче заявки в банк. На этом этапе вас ждет заполнение анкеты заемщика. К ее заполнению следует подойти внимательно и вдумчиво, так как даже от самых простых ответов может зависеть одобрение вашего кредита. Например, очень важно правильно указать занимаемую должность. Просто «менеджер» с зарплатой в 100 т.р. ожидаемо вызовет недоверие кредитных экспертов. - Ждем одобрения
Теперь все, что вам остается – запастись терпением. Получив заявку, банк должен удостовериться в платежеспособности заемщика и подтвердить его положительную личную историю. Это довольно напряженный момент – следует быть готовым к тому, что вам могут отказать в выдаче кредита без объяснений.
Впрочем, как правило проблем не возникает. Если вы правильно заполнили анкету и соответствуете требованиям, которые конкретный банк выдвигает к заемщику, скорее всего, у него не будет причин вам отказать. - Начинаем поиски жилья
Получив одобрение от банка (но не раньше), можно приступать к поиску квартиры. В среднем для этой цели банки выделяют заемщику от 3-х до 4-х месяцев. Но нужно учитывать, что это – конечный срок выхода на сделку. Поэтому не стоит слишком затягивать процесс поиска, перебирая варианты: может статься, что у выбранной вами квартиры не хватает необходимых документов – к примеру, нет технического или кадастрового паспорта, на подготовку которых требуется время. Или окажется, что квартира не просто продается, а обменивается, и собственники параллельно подыскивают вариант для себя. Таким образом, с поисками объекта лучше определиться в течение первого месяца - Предоставляем банку сведения о квартире
Итак, квартира найдена. Теперь вам нужно предоставить банку информацию (документы) о выбранном предмете залога.
Здесь вам придется столкнуться с тем, что требования к ипотечной недвижимости у каждого банка свои. Например, для некоторых банков одним из важных параметров является год постройки жилья. Они могут отказаться принять как предмет залога «сталинку» – даже если дом стоит в центре города и находится в отличном состоянии.
Одни банки допускают наличие неузаконенных перепланировок в приобретаемом жилье – достаточно того, чтобы заемщик подписал нотариально заверенное обязательство узаконить перепланировку в течение 6-ти месяцев. Другие банки ни под каким предлогом не дадут согласие по кредиту на таких условиях.
Есть банки, которые вообще не выдают кредитов под частные дома, а есть такие, которые с легкостью одобрят кредит, даже если земельный участок, на котором построен дом, находится как в собственности, так и в аренде.
Учитывая все вышесказанное, при выборе банка я бы советовала обращать внимание не только на процентную ставку, но и на требования к предмету залога.
Требования к собственникам недвижимости в разных банках также могут отличаться. Например, в нашей практике мы часто сталкиваемся с тем, что клиент хочет приобрести квартиру, а ее собственник находится в другом городе или за границей. В этом случае возможно проведение сделки по доверенности. Одни банки это допускают, другие – не допускают вовсе, а третьи допустят только по доверенности, форму которой установил этот банк.
Как видите, нюансов и тонкостей достаточно много. Можно изучить их самостоятельно, а можно обратиться к профессиональному ипотечному брокеру. - Ждем одобрения по объекту
Собрав необходимые документы по нашему объекту недвижимости, передаем их в банк и ждем окончательного решения. - Выходим на сделку
Когда одобрение от банка получено, можно приступить к самому приятному – покупке квартиры. Договариваемся с продавцом, подписываем все необходимые документы и начинаем готовиться к переезду!
Надеюсь, что вышеизложенная информация окажется для вас полезной и поможет в получении ипотечного кредита. А в следующий раз мы поговорим о правовых нюансах покупки недвижимости и о том, как установить юридическую «чистоту» объекта, чтобы в будущем с ним не возникло проблем.